城镇化放缓，进城置业需求减少，相易东谈主口减少的大趋势，无不在明示一个顽皮的事实：县城楼市，接盘者照旧未几了。

撰文丨熊志

“回家过年，我听到无数个县城房地产的失败故事”。

曾几何时，春节返乡置业，一度是炙手可热的节点性话题，即便那些欠知道的县城，春节的楼市亦然一派火热的风物。

如今，房地产行业的寒风，席卷万里长征的城市，县城房价着落、房产投资失败的故事，在酬酢媒体上频现，成为新的筹办热门。

本年春节，我回了一回位于湖北旧地县城，借住在我姐的新房中。这套新房客岁购入，下半年喜迁新房后，一家东谈主也从村里搬进了城区，借助回家的契机，我也得以近距离不雅察旧地的房地产阛阓近况。

在此，试图探寻一个问题的谜底——县城的房地产阛阓，还有但愿吗？

01

我姐在外务工，娃由我妈在带，作出县城买房的决定，主如若考虑到农村糊口诸多未便，尤其是上学距离远，接送不安全，冬天的严冷天气对老东谈主更是一种煎熬。

在购入这套房之前，我曾替她在网上看了好多二手房，加了好多当地的中介，买二手房东如若图个低廉，也无谓费神去装修，拎包入住。

不外，其后发现，不同于一二线城市，县城购房者的新房偏好很强，二手房往返量小，阛阓相比落伍。在价钱进出不大的情况下，多数东谈主宁肯多花极少钱，买一个一手的新房。何况，算上税费资本，二手房其实莫得太多的价钱上风。

终末敲定的这套房，不在城中心，不外相近配套应有尽有，距离学校走路5分钟，算得上是十分便利了。

由于买房时，世界楼市照旧是寒风凛凛，这套房又是尾盘，是以扣头力度也相比大，首付两成，政府补贴2万元，送一个地下车位，统统99泛泛米，总价在35万元，算下来只需要首付四五万元，就脱手了一套新房。

图/图虫创意

这几年，县城的屋子不好卖，已成了人所共知的事实。正所谓一荣俱荣、一损俱损，楼市不景气，高下流的行业齐在极冷中煎熬，那些搞装修的为了拉点交易，随着卷到了白菜价。

我姐的这套近百平米的屋子，精装修全包的总价，低到只消6万元。6万元什么见识？在一二线城市，6万元致使齐不够给房间定制几个衣柜。

天然，极致的价钱内卷背后，是县城房地产阛阓严重的供过于求。

回家这几天我发现，小区的入住率很低，两梯四户，这一层独一咱们一户入住，其他楼层基本是相通的情况，有的致使一户齐莫得，在电梯里遭遇邻居的概率很低。

但事实上，这个楼盘在2021年就开盘了，4年往时，如今还有尾盘待售。

何况，由于大齐房屋尚未装修入住，电梯内仍保留着保护木板，以防业主装修搬运材料时形成刮伤。而这些木板上，则密密匝匝地贴满了多样装修、产物家电的告白电话，它们也仿佛成了县城楼市内卷和不景气的一个象征。

在购房时，销售东谈主员暗意，扶直的车位以后不错出租，比及入住后我妈才发现，如斯低的入住率，车位需求并不弥留，房钱挂再低也不会有东谈主租，投资求教也就成了畅谈。

02

我的旧地县城位于湖北中部，前几年刚升级成“县级市”，距离武汉150公里阁下，不堵车的情况下开车2小时，基本处在放射范围以外。2023年的GDP在400亿元阁下，全市的户籍总东谈主口约在60万。

由于莫得中枢产业撑执，离中心城市武汉也有一定距离，房价涨幅还算不上特隔离谱，当今均价保管在三四千元高下。

在房地产黄金期间，当地曾经高唱大进，幽谷起高楼。

犹难忘大学毕业的2012年前后，当地的地标照旧一栋二十几层的高楼，比及近几年，小区住宅深广齐建到20层了，像我姐买的这个小区，接近30层。

但在顷然的茁壮之后，这些拔地而起的商品房，便运行濒临滞销的窘境。

图/图虫创意

我翻看了下官网的数据，2020年、2021年，当地已批准预售尚未售出的商品住房，别离为8830套、9918套；2022年数据莫得公布，但1—9月为8889套；2023年为6052套；2024年前11月为4713套。

待售的商品房库存运行下降，但这整个不成证据楼市更景气了，其背后是房地产投资建立速率的大幅下降，以及新房购房需求的严重萎缩。

2021年年底，当地已批准预售尚未售出的商品住房，天然多达9918套，但全年新建商品住房销售4166套。而2024年前11月，没卖出的商品住房下降到4713套，但新建商品住房批准预售独一924套。

也即是说，新房的去化周期，照旧从两年，拉长到了5年阁下——在不再新建住宅的前提下，按照现时的去化速率，县城的现存库存，至少需要5年多的时期才智整个消化。

这些屋子卖给谁呢？

字据统计公报，当地的户籍东谈主口数，近几年呈执续下降的现象，从2018年的63万东谈主，减少到2023年的60.5万东谈主。如果算常住东谈主口数，东谈主口流失的情况会愈加严峻。

旧地农村的邻居，该进城买房的，基本齐进城买房了。城镇化放缓，进城置业需求减少，相易东谈主口减少的大趋势，无不在明示一个顽皮的事实：县城楼市，接盘者照旧未几了。

03

我旧地县城的情况，天然不是特例。

判断房价走势，有一个流传甚广的结论——短期看策略，中期看地盘，永恒看东谈主口。

有平台统计，2021年中国有103个县的房价均价过万，这个数据听起来很夸张，事实上，放在世界近2000个县城的粗拙样本中，不难发现，能在2021年保管如斯高水平的房价，是尽头生僻的。

对绝大多数县城来说，楼市的泡沫照旧或者正在梗阻，房地产的下行周期尚未见底。

数据流露，从2010年到2020年，我国近七成的县级行政单位（县和县级市）常住东谈主口在减少。到2020年年底，县域东谈主口领域的占比，处在积年的最低值，净流出东谈主口总领域照旧跳跃1.5亿东谈主。

东谈主口流出，总东谈主口减少，意味着需求消弱，这会对房地产阛阓产生不可逆转的影响。天然，也意味着房地产撑执经济发展的老路透澈走欠亨了。

图/图虫创意

前些年，县城楼市的横暴滋长，一方面是因为农民进城，产生了大齐购房需求，另一方面，亦然受棚改货币化影响，资金密集涌入房地产阛阓，和地盘财政一拍即合。

如今，这些催热阛阓的条目不再，屋子白菜价的“鹤岗化”表象，致使运行扩张到一二线城市“家门口”。莫得上风产业撑执的县城，其楼市的茁壮拼集此成为历史。

这是县城乃至中小城市必须稳健的新常态。

前几天，碰劲刷到以前筹办买房时的县城中介，霎时发现她视频主页本体，已不再聚焦于房产倾销，而是变成了婚庆办事，梗概是换了工作。

屋子卖不动，一切齐得重新运行。